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破解失管老舊小區難題的祿長街樣本

作者: 來源:北京日報 時間:2020/09/22 09:02

從接管物業、提供服務到完成確權、實現收費,整整一年時間,猶如爬陡坡一般,祿長街頭條19號院這個近40年房齡的老小區終于邁出專業化物業管理的第一步。

  老舊小區不僅要改得好,更要管得好,這是《北京市物業管理條例》的重要內容。失管多年的老舊小區,如何建立起物業管理長效機制?祿長街頭條19號院的探索,為本市老舊小區精細化治理提供了寶貴經驗。

  管理權移交

  小院結束“九龍治水”

  路面平坦整潔、車輛停放有序、樓前郁郁蔥蔥,走進西城區祿長街頭條19號院,第一次到訪的人很難想象,這里曾是違建橫行、環境臟亂的“老大難”小區。

  “這是上世紀80年代蓋的老小區,11棟樓分屬三家產權單位,一家產權單位用一個物業公司,‘九龍治水’,最后互相扯皮誰也不作為。”祿長街社區居委會書記閻晨介紹。“家家都裝個地鎖,小汽車亂停,下水道堵了都沒人管。”院里的老住戶石秀英說,年輕時樓里樓外的事兒還可以找單位解決,現在職工們老了,企業早沒了,小區真成了“三不管”。

  2016年到2019年,通過老樓改造工程,祿長街頭條19號院的硬件設施得到持續改善。“樓是改好了,怎么讓它不再走失管的老路?專業的事還得由專業的人來干。”閻晨說。2019年6月,天橋街道將祿長街頭條19號院列入精細化治理提升的試點范圍,在多方協調下,3家產權單位同意將小院的物業管理權統一交給一家——首開天岳恒公司,“九龍治水”的歷史遺留問題終于化解。

  挨家走訪

  收費方案反復協商調整

  “產權單位同意了,小區居民也得同意,不然你這主體身份可不合規。”首開天岳恒公司項目負責人楊進回憶,物業管理權整合后,社區相關負責人給他提了個醒。2019年11月到12月,由社區人員和物業人員組成的入戶小組挨家走訪,征求636戶居民同意。從沒人管到有人管,居民都挺歡迎,可一提到要收物業費,意見就來了。

  “這么多年沒交過錢,咱這院也有人打掃衛生。憑什么要給你交錢?”“你說能提供入戶維修,那是無償的么?交錢可不干。”楊進說,敲開住戶的家門,聽到最多的就是這兩句話。入戶小組一遍遍解釋溝通,最多的一家入戶了5次。反復溝通中,他們發現,祿長街頭條19號院老年居民多,老人對入戶維修收不收費很在意,“從免費3次、免費5次,到積分換免費,開了三次會后我們決定,所有入戶都不收維修費,材料由居民自己購買。”

  物業費標準的確定,也曾出現過波折。閻晨說,通過第三方機構的初步評估,物業費為每月1.21元/平方米,居民們說太貴了。街道和社區多次居中協商后,最終將物業費定在每月0.81元/平方米。“想要實現從0到1,就得平衡好居民和企業的利益,爭取最大公約數。”

  2020年1月1日,經過“雙過半”居民同意,即專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數,首開天岳恒公司進駐祿長街頭條19號院。第一次,這個房齡近40年的老舊小區有了專業的物業“管家”。

  居民“品嘗”4個多月的物業服務后,今年4月28日,小院中的5棟央產房先行啟動物業費收繳工作,其余6棟樓,從本月啟動了物業費收繳工作。

  解歷史難題

  確權收費只是第一步

  房屋破敗、雜草叢生、亂停亂放……失管老舊小區是北京社區治理工作中的短板。新實施的《北京市物業管理條例》提出,老舊小區要建立物業管理長效機制,并明確公房的購房人也是業主,也得履行配合物業服務人實施物業管理等義務。

  眼下,不少老舊小區開始探索建立物業管理長效機制。祿長街頭條19號院,算是推進比較順利的一個。50%、60%、71%,看著19號院平穩增長的物業費收繳率,楊進松了口氣:“這說明居民對咱信任,咱還得好好干。”

  然而,更多老舊小區仍處于爭取共識的階段。有的小區卡在了同意引入物業的第一關;有的小區業主雖然同意引入物業,可物業費價格談判卻僵持不下。

  記者了解到,北京2700多個老舊小區主要分為三大類:市級直管公房、市屬企業非經營性資產、在京央企的“三供一業”,即供水、供電、供熱和物業管理。三大類都是帶有深深歷史烙印的職工住宅。第一個烙印是職工當初以承租人身份入住,只需交納3.05元/月/平方米的租金,物業服務由產權單位負責,并沒有交納物業費的歷史。第二個烙印就是單位出資建房并“包辦”物業,隨著產權單位滅失,部分老舊小區淪為失管小區。

  “失管老舊小區要想真正建立起物業管理長效機制,必須要突破產權分散、業主無付費意識兩道坎,并就物業服務方案努力與居民取得共識。”一位物業專家分析,確權收費只是建立長效機制的第一步,只有物業持續提供質價對等的服務,才能讓老舊小區真正走向“管得好”。(趙瑩瑩)


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